.jpg)
Vlasnici stanova plaćaju greške investitora
Izvor: BIRN
Autor: Jovan Radulović
Foto: Shutterstock
Zakon o legalizaciji prebacio je na vlasnike stanova troškove njihove legalizacije, dok su investitori koji su gradili mimo dozvola uglavnom izbjegli odgovornost.
Vlasnici stanova u zgradama koje se vode kao bespravni objekti moraće sami da plate njihovu legalizaciju, tvrde u Ministarstvu prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.
Zakonom o legalizaciji bespravnih objekata, koji je na snagu stupio 14. avgusta, zabranjen je promet stanova u zgradama koje nijesu legalizovane što znači da njihovi vlasnici ne mogu da ih prodaju, izdaju ili prenesu na drugo lice sve dok se ne završi proces legalizacije.
Vršilac dužnosti generalnog direktora Direktorata za legalizaciju bespravnih objekata u Ministarstvu prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, Nikola Ražnatović, kazao je BIRN-u da će vlasnici nekretnina, a ne investitori, snositi troškove legalizacije.
-Situacije na terenu su pokazale da imamo dijelove bespravno sagrađenih objekata.
Na primjer, investitori dobiju građevinsku dozvolu, odnosno prijavu gradnje na tri sprata, a oni su dogradili još jedan ili dva sprata.
Legalizacija, odnosno elaborati, se rade samo za te dijelove objekata koji su prekoračili građevinsku dozvolu-kazao je Ražnatović.
-Ukoliko je zgrada kompletna nelegalna onda moraju svi.
Ukoliko zgrada ima određeni dio koji je nelegalan, samo će vlasnici tih stanova koji su nelegalni podnijeti zahtjev za legalizaciju.
Sve se to može vidjeti i ustanoviti iz lista nepokretnosti-dodao je on.
Novi zakon omogućava legalizaciju i onih objekata koji su dograđeni do dva sprata više od dozvoljenog ili do 1.000 kvadrata veće površine.
Novim zakonom omogućava se i legalizacija stambenih i poslovnih zgrada, hotela, turističkih naselja i rizorta, ako su izgrađeni najmanje dva metra od susjedne parcele.
U Ministarstvu procjenjuju da u Crnoj Gori postoji oko 120.000 bespravnih objekata a do kraja septembra podnijeto je 62.495 zahtjeva za legalizaciju.
Istraživačica iz oblasti urbanizma na Univerzitetskom institutu u Lisabonu i članica grupe KANA – Ko ako ne arhitekt, Sonja Dragović, upozorava da će novi zakon najviše pogoditi vlasnike stanova koji su nekretnine kupovali u dobroj vjeri.
-Nažalost, izgleda kao da će oni koji nisu poštovali planove, a time i zakone, moći da se izvuku, a da će oni koji su kupovali nekretnine koje nisu imale čiste papire i koji su se nadali da će sve biti OK, na kraju biti ti koji će morati da ponesu teret ovih novih administrativnih zahtjeva.
I prosto rizika da vrlo vjerovatno žive u nekretnini koja nije dovoljno kvalitetna, dovoljno dobra i sa kojom će sigurno imati raznih tehničkih problema u budućnosti, zbog toga što zgrada nije prošla tehnički prijem i nije osigurano da je izgrađena kako treba-kazala je Dragović za BIRN.
Država godinama žmurila na dograđene spratove
Zakon o uređenju prostora i izgradnji objekata iz 2008. godine omogućavao je dobijanje upotrebne dozvole samo za objekte koji su prošli tehnički pregled, čime se potvrđivalo da su izgrađeni u skladu sa građevinskom dozvolom i glavnim projektom.
Po tom zakonu, zgrade bez upotrebne dozvole mogle su biti registrovane u katastru, ali su se vodile kao objekti koji se ne mogu legalno useliti.
Usvajanjem novog zakona 2017. godine, upotrebna dozvola više nije bila obavezna za stambene zgrade, osim za objekte koji se smatraju složenim građevinskim poduhvatima, kao što su auto-putevi, mostovi ili tuneli.
Time je otvoren prostor da zakonski budu useljene i zgrade čiji su investitori prekoračili građevinske dozvole.
Prema podacima iz civilnog sektora, brojne zgrade u Crnoj Gori zauzimaju veću površinu nego što predviđaju urbanističko-tehnički uslovi, dok su mnoge nadograđene spratovima koji nisu predviđeni planovima.
-Iz prakse znamo da je mnogo takvih slučajeva i da su u katastar upisivane i zgrade koje su izgrađene van svih procedura, kao i dijelovi zgrada. Nama nije jasno kako se to dešava.
Dio odgovora možda leži u tome što je po zakonu iz 2017. godine, koji je važio sve do marta ove godine – dakle skoro osam godina – upotrebna dozvola uopšte nije bila predviđena za objekte koji nisu bili složeni inžinjerski poduhvati-kazala je Dragović.
Novim zakonom propisano je da kroz proces legalizacije moraju proći sve zgrade koje su izgrađene bez građevinske dozvole ili u kojima su investitori prekoračili spratnost.
Agent za nekretnine Stefan Mišković upozorava da se po novom zakonu takve nekretnine više ne mogu prodavati ni kupovati, jer nemaju upotrebnu dozvolu.
On ističe da je država decenijama tolerisala divlju gradnju i time indirektno podsticala nezakonito tržište.
-Bez obzira što svi ti kupci koji su kupovali taj tip nepokretnosti, ili oni koji su gradili mimo propisa, bili nesavjesni i upoznati sa rizicima i posljedicama koje mogu da proisteknu iz jedne takve odluke.
Ono što jeste problematično što država u dugom vremenskom periodu – da kažemo 30 godina unazad – nije ništa radila na tom polju-kazao je Mišković za BIRN.
Nikola Ražnatović, foto: Vlada Crne Gore
Troškovi legalizacije zavise od opštine
Proces legalizacije odnosi se na objekte vidljive na zvaničnom satelitskom snimku Crne Gore iz jula 2025. godine, a koji nijesu izgrađeni u zabranjenim zonama i imaju riješene imovinsko-pravne odnose.
Lokalne samouprave biće nadležne za legalizaciju objekata do 500 kvadratnih metara, dok će Uprava za legalizaciju bespravnih objekata, čije je osnivanje planirano do sredine decembra, biti nadležna za objekte veće površine, kao i za one koji se nalaze u zaštićenim zonama, turističkim naseljima s četiri i pet zvjezdica i rizortima.
Ražnatović je pojasnio da vlasnici moraju podnijeti zahtjev za legalizaciju, uz elaborat i premjer izvedenog stanja koji izrađuje ovlašćena geodetska firma i ovjerava katastar.
Potrebno je dostaviti i fotografije svih fasada bespravnog objekta i list nepokretnosti.
-Ako vlasnik stana predaje zahtjev za legalizaciju samo za svoj stan, on premjerava samo svoj stan.
Ukoliko skupština etažnih vlasnika predaje zahtjev, napraviće se elaborat za kompletan bespravno sagrađeni objekat-kazao je Ražnatović.
Cijene naknada komunalnog opremanja zavise od opštine i zone u kojoj se neketnina nalazi.
U Podgorici se cijene kreću od 63 do 141 eura po metru kvadratnom, a nadoknada se može plaćati u najviše 360 jednakih mjesečnih rata.
Sonja Dragović smatra da se nelegalna izgradnja može spriječiti jedino ako se uspostavi kontrolisan sistem planiranja i izgradnje koji neće omogućiti investitorima da samovoljno prekoračuju građevinske dozvole.
-Ono što se u praksi dešava i ono što mi dopuštamo da se dešava jeste upravo to – da ljudi podignu kredite, zaduže se, naprave obavezu za nekoliko narednih decenija svog života, a u međuvremenu investitor prosto ugrozi čitav projekat time što dogradi spratove koji ne bi trebalo tu da budu. To ugrožava čitavu strukturu.
To zapravo ugrožava sve ljude koji žive u tom objektu-kazala je ona.
- Tagovi:
- Zakon
- Gradnja
- Legalizacija
